越來越多的中國富裕家庭選擇在海外配置資產,泰國房產是其中一項。

“我不是最早一批在泰國買房的人。2016年以來,越來越多的人在泰國買房,主要是北上廣深一線城市的中產階層。”一位在泰國投資買房置業,並在當地開設地產中介業務公司的旅泰華人艾文對21世紀經濟報道報道記者表示。

根據地產諮詢公司世邦魏理仕的數據,近兩年來中國買家在泰國的公寓購買數量開始顯著增長。

以泰國首都曼谷為例,主要是被稱為Condo、位于市中心的公寓受到投資客歡迎。

不過,國人赴泰買房獲取租金長期回報為主,“低買高賣”炒房模式並不多見。而且,異國置業需要避免的“坑”亦不少。

投資公寓為主

“今天入手了一套小兩房,提前完成今年‘一年一套房’的小目標。”艾文賣掉了國內的房子,他說,“看著曼谷矽谷W101的銷控一路飄紅,我不淡定了。最看中的是泰國2019重點項目數碼公園,這里將是20個國家在東盟地區的IT產業園,有兩萬個辦公人員的入住需求,樓下就是剛開業的商場,這里適合創業。”

“作為80後,買房比較晚,收入趕不上國內房價上漲,也不想變成‘接盤俠’。”艾文如是解釋在泰國買房的原因。

根據房地產諮詢公司世邦魏理仕在3月20日发布的數據,在泰工作的中國人過去八年增長了185.25%,不過其住房租金預算一般遠低于日本、美國和歐洲在泰人士,這些人群一直是泰國CBD住宅租賃需求的主要來源。

但是,過去兩年,中國公寓買家大幅增加,一些開发商報告稱,其公寓銷售中有高達50%來自外國人,主要是中國買家。一些公寓中售罄了49%的外國配額,這種情況在過去很少发生。

過去几年,國人海外買房數量猛增,唯2018年突降。根據世邦魏理仕的數據,中國仍是亞太地區房地產市場最大的外資來源之一。中資境外房地產投資從2013年的70億美元增長到2017年的354億美元,不過2018年迅速減少至75億美元,並于下半年成為境外房地產的淨賣方。

泰國是國人出境遊的最大目的地國之一。根據泰國旅遊和體育部1月28日发布的數據,赴泰國旅遊的中國大陸遊客數量自2015年飆升後,每年穩定增長10%左右。2018年達1035萬人次,創历史新高,同比增長7.44%;為泰國創收5807億泰銖(約合1240億元人民币),同比增長11.52%。

據泰國地產中介人士介紹,泰國對外國人購置房產有專門的規定,泰國實行土地私有的永久產權,外籍人士在泰國只能購買“不带土地”的公寓,而不能購買獨棟房屋。實際上,泰國富人家庭也傾向于購置Condo等距離軌道交通較近的房產,被稱為Apartment類型的公寓距離軌道交通相對較遠。

此處,Condo也是國人在泰購置房產的主要類型,該類戶型有泳池、會所、健身房、停車位等配置,在住宅內也有共享辦公室。泰國房產面積算實用面積,得房率相對較高。

 獲取長期租金回報

過去几年來,泰國首都曼谷等地房產有較大幅度上漲。但與“低買高賣”炒房模式不同,國人在泰購房多是為資產保值等配置需求,以獲取長期租金收益為訴求。

艾文介紹,在泰購房客戶以長期持有比較多。一些比較高端的主要為了資產保值,作為海外資產配置,對沖匯率貶值等需求。

“(在泰國)炒房,除非有大量資金和渠道資源,可以(從開发商)拿到比較大的購房折扣,轉賣時有比較大的優勢。否則難以找到買家,因為新的買家會考慮付款壓力,以及房子的稀缺性等。”艾文說,曼谷每年的房子供應量不低,二手房市場主要在市中心,例如thonglor富人區,RAMA 9 CBD等中心地區,以及湄南河畔等有“稀缺性”價值的房子。

“泰國年輕人對房子的觀念,類似國人十年前,以租住為主,泰國人收入不高,心態上也沒有儲蓄、買房養老的觀念意識。”艾文說,曼谷的人口密度很高,但泰國人也追求時髦,曼谷等地公寓設計風格每年都在變化,智能家居、新潮設計的更新換代比較快,導致二手房投資價值變化也比較大。

因此,在泰國買房的投資模式中,一是“炒樓花”等炒房模式,從開发商手中獲得折扣,然後再轉賣,但此類需求操作難度較大;二是購買公寓裝修和改造,改成長租公寓出租。“這要求有獨特眼光,懂得裝修,把二手房改造成不錯的公寓。”艾文說。

他算了一筆賬,在長租的租金收益方面,曼谷一套300萬泰銖的房子,可以租到1.2-1.5萬泰銖。CBD地區的高端公寓,可以租到7000-8000元泰銖,高者可過萬元,租金收益率5%-6%。

不過,曼谷等地並非“便宜”房產之地,曼谷核心地段均價3萬元以上。以Condo公寓為例,均價1.8萬至8萬元不等,國人購買較多的是2-3萬元的公寓。

  如何避免入坑?

異國置業,也有需要避免的“坑”。

由于房地產制度不同,泰國購買公寓交樓時會有三份材料:一是地契,相當于產權證明,由曼谷土地局发放。二是戶口本,泰國人可以憑此在曼谷落戶,但對外籍人士用處不大。三是買賣合同。並無國內的“房產證”。

艾文表示,泰國的房地產市場上,地產中介市場相對無序,比較混亂,人員流動性比較大,要去甄選比較靠譜的地產中介。

“但是,一些人想要繞過中介,去售樓處與開发商直接成交也很難。因為泰國開发商一般沒有海外工作人員,溝通障礙非常大。”艾文說。

不過,以資產配置為目的買房,不打算自住而是在泰國出租。“短租市場在泰國是灰色地带,低于30天的短租並不合法,只是很難查證而已。而且,並不是所有的公寓都對短租友好。泰國也有業主委員會,業主可能會干涉。”

艾文介紹,曼谷小戶型供應量比較大,兩房、三房戶型在市場上比一房更有競爭力。但是,“曼谷是‘堵城’,出行依賴軌道交通,泰國人認為超過1公里的房產已經不算地鐵項目,超過1公里必須坐摩托車。”

 

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