日本不動產一直深受國人喜愛,從東京不動產引起的熱潮,到現在有投資客在全日本搜尋標的物件。最主要的標的還是集中在東京不動產大阪不動產的身上。喜愛東京不動產的不外乎是東京的首都機能,基礎建設完備,交通發達便利,又是全日本的經濟政治中心,2020還有東京奧運等題材;即使目前東京房地產價格已經居高不下,還是有海外投資人一直在東京尋找理想的物件。另外,喜歡大阪不動產的投資人則是因為大阪房地產較親民的價格,較高的投報率,雖然精華區域較小以及提供的物件量少,以至於大家都在等物件,一有好的物件上架簡直秒殺,再加上最近賭場議題及大阪要再度舉辦世界博覽會,還有急起直追的觀光旅遊人數,讓大阪不動產也有一群死忠的支持者。但無論是大阪或是東京,都是日本的不動產,然而,這兩個地方的不動產文化都一樣嗎?

其實這兩個日本的大城市,除了彼此存在著競爭意識之外,也很明顯感到人文風情的不同,而這些差異,也逐漸讓不動產租賃及交易產生了所謂關東、關西方式。東京不動產的交易方式其實和台灣相當類似,包含買賣不破租賃以及對於租客的押金的移轉方式,都是由前任屋主完整的移交給新的屋主;而大阪等關西地區呢,前任的屋主會將房客的押租金放到自己的口袋,並不會移交給新屋主,等到房客要退租時,再由新屋主退還房客之前繳付的押金。是的!你沒看錯!新屋主要幫舊屋主負擔房客的押金,筆者在一開始推廣大阪不動產時確實受到相當大的質疑,也是不斷地向客人解釋這是關西特有的不動產交易習慣,台灣的投資人才慢慢地接受這種文化上的差異。

提供專業經營投資東京不動產,東京房地產諮詢

另外,在租賃契約上東京和大阪也存在著些許不同,一般東京的租賃契約大概是兩年,新的承租人承租時通常會給一筆禮金,習慣上大約是一個月的租金(有時也會看狀況屋主不收禮金),等到兩年租約期滿,要再續約時也會有一個續約金叫做更新料,大概也是一個月的租金,所以一般來說,東京的屋主每年可能可以收到13個月以上的租金,這應該也是東京不動產為什麼那麼吸引華人投資日本的關係吧!但是,在大阪等關西地區,因為經濟發展目前不若東京發達,移入人口沒有那麼強勢,在出租的需求上可以有比較多選擇,為了要讓屋主盡快招到租客,大阪的屋主一般是不收禮金的;還有租賃契約也很不同,東京是兩年更新一次租約,大阪方面若是屋主和租客沒甚麼意見,每兩年就會按原租約自動續約,所以也不會有更新料這種東西。這大阪不動產特有的關西方式確實讓許多海外投資人心理上調適了好一陣子呢。

這些日本不動產一些小知識,提供給未來想要進入日本房地產市場的投資人參考,希望投資人在挑選時就能有概念以免不能接受文化上的差異,進而錯失了一些不錯的物件那就相當可惜了!

投資日本東京房產的七問七答

1、問:在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎?

答:日本房地產物件超過40年以上的,銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件, 40年以上的建物,在建物結構上會讓銀行比較擔心,所以銀行不願意借款,因此買方必需全額現金買賣日本不動產。

本人建議,投資日本東京不動產當然是要將利益最大化!假設有自備款1000萬,那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件,且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘,那為什麼不買2000萬的日本房地產物件?除了可以享受到2000萬的租金效益,而且向銀行貸款,銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全,對投資者而言,所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。

2、問:那如果買30年以上的日本東京房地產,持有幾年就超過40年,是不是就難賣了?
答:本人建議客戶,投資日本東京不動產的第一要件-買好地段的物件(房客比較好找),第二要件-買屋齡不太舊的物件(銀行貸款較好貸),第三要件-看投資報酬率(投報率回本快),最好能有5-8%以上的投報率再考慮。

3、問:日本房地產地點的好壞和出租率有很大的關係嗎?租金行情會被灌水嗎?
答:大有關係,但最重要的是租金行情是否正確。在日本東京,租屋的需求非常大,租屋市場有完善的制度,所以租金行情的可信度較高,比較不用擔心浮誇的租金報價,且本公司都介紹有已有承租方的日本東京房地產物件。

4、問:請問套房要繳管理費跟修繕費,購買整棟透天屋如果需要管理呢?管理費誰出呢?
答:一般先看您購買的日本不動產大小,大部份透天華廈大樓由租方付管理費給屋主,而整棟東京房地產物件,一般來說還是由租客付,但也可以依屋主與租方簽訂的租約內容為主;屋主也有維持物件的義務,若遇到大翻修時可由過去累積的租金來支付大樓的修繕費用,以保持物件的品質來讓出租率維持。

5、問:如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎?
答:建議買日本東京透天物件,投報率的高低與地點好壞成正比,東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定,舉例來說,客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋,有3層需整理再招租,但目前已收的3層租金,可用來支付向銀行借款的6成房貸。

6、問: 日本東京整棟透天需要的資金比較高,透天物件未來真的比較容易脫手嗎?
答:東京透天的釋出量是最少的,這幾年來很多客戶反應後悔買了套房,因為土地是最稀有最值錢的,整棟物件包含土地,賣掉一棟土地就少一塊;而套房一個樓層就很多個物件,一樓買不到買二樓,二樓買不到買三樓,物件量多,替代性高,漲幅自然沒有透天物件多。

7、問:請問東京不動產好收租嗎?承租方穩定嗎?
答:東京是千萬人口的國際大城市,租屋的需求非常大,東京房地產自有率僅約40%,大部份的人皆以租屋為主。持有東京房地產收租,承租方因個人原因退租皆為正常,招租新承租方的時間不一,請耐心等候,東京已經是人口移入連續達23年,這龐大的人口大部分會是在東京租屋,只要租金合理,物件不太舊,招租不會是大問題。


(Read original article)

Categories:

en_USEnglish
zh_HK香港中文版 en_USEnglish