香港土地供應不多,樓價貴,近年愈來愈多人籲借鑒新加坡的房策、組屋等。在投資角度而言,新加坡亦是海外買家投資熱點,私人住宅供應不多,並以海外投資者為主。

在新加坡長大及生活、從事當地物業買賣的代理師房產有限公司總裁孫魏克介紹指,私人物業分兩種,分別由政府管轄的物業及正式私人物業,前者與組屋類近,名為執行共管公寓(EC),僅限新加坡人認購;至於一般私人住宅物業則大部分不受限制,有地私宅除非,他指出:「有地私宅只有一個地方是例外,就是聖淘沙區。」

雖然私人住宅分布不同地區,但孫魏克則建議海外人士留意3個地區外,亦要留意地契年期,因為樓價及回報都會有出入。「長遠投資來說,最好購買3寶地區物業,包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區,有不少印尼人、馬來西亞人、華僑投資者,因為此3區非常方便。」他續解釋,這些地區相對較少組屋,屬於豪宅地區之一,所以價錢亦相對較高,但重申區內物業較其他區物業保值,形容「經得住大風雨」。

其次,新加坡物業設有永久地契和非永久地契,當中非永久地契亦有長短之分,如99年、999年,故樓價上亦有分野。「99年地契、999年地契、永久地契的物業價值,會有三成至五成的差別。」孫魏克則分析指,無論物業地契年期長短,若同樣位處同一條街道的話,租金亦相近,意味價錢較細的物業,收租回報相對較高。

值得留意,無論永久地契和非永久地契的物業,與香港一樣,須有80%業主同意,均可以由發展商收購,拆卸重建再出售。孫魏克舉例指,通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右,大部分業主均有意將物業集體出售予發展商,發展商購入後可透過補地價將地契重回99年,並透露:「永久地契物業都可以集體出售予發展商,但此類物業業主大多有感情因素,未必足夠達到八成要求。」

新加坡金管局亦在7月初時推出新措施「加辣」,調整額外買家印花稅(ABSD)。當中新加坡購買第二個住宅稅率由7%調升至12%,第三套房則由10%增至15%。其中針對海外買家,購買當地住宅的印花稅由原先15%,增加至20%。另外,以公司名義購買,印花稅則由舊有15%增至25%;若買方為發展商,更須額外繳稅5%。

對於海外投資者來說,孫魏克直言增加百分之5的印花稅對投資者一定有影響,並解釋指新加坡福利多,很多國民有樓住,加上本身私人住宅數目比例低,高印花稅率的目標就是投資者,指出:「在政府角度來看,投資者愈有錢,來新加坡居住、投資,就應該付出多一些。」在新措施下,新加坡國民首次置業繼續毋須繳付ABSD的稅款。

「新加坡綠化、城市規劃、醫療及教學都有非常多的好處,很多國家沒有新加坡般大的基礎建設及齊全。」孫魏克認為,新加坡基礎建設及配套齊全,其他國家難有,正如香港一樣,內地買家仍願意付30%的辣稅到香港投資,亦因如此,認為對於投資者來說,新加坡每一個優點值1%稅率,直言:「1個優點付稅1%是值得!」

新加坡政府早年預計到2030年,總人口將達650萬至690萬水平,預期約64%屬於永久居民。對於樓市去向,孫魏克認為2030年距離現時不遠,人口增加時,住宅數目不足以應付,物業需求下,故預期新加坡物業仍有一定穩定的升價空間。

 

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